Hal-hal yang terkait aspek perpajakan Kerja Sama Operasi perusahaan real estate atau developer adalah:
Kerja Sama Operasi (KSO) atau Joint Operation (JO) adalah merupakan kerjasama operasi dua badan atau lebih yang sifatnya sementara hanya untuk melaksanakan suatu proyek tertentu sampai proyek tersebut selesai dikerjakan. Dengan demikian JO bukan merupakan Subjek Pajak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 huruf b UU PPh, dan oleh karenanya pengenaan PPh atas penghasilan dari proyek tersebut dikenakan pada masing-masing badan anggota JO sesuai dengan bagian penghasilan yang diterimanya. Mengingat bahwa Kerjasama Operasi bukan merupakan Subjek Pajak, maka Kerjasama Operasi tidak berkewajiban utnuk menyampaikan laporan dan membayar PPh Pasal 25 serta PPh Pasal 29, sedangkan kewajiban yang ada hanya sebagai Wajib Pajak pemotong/pemungut PPh Pasal 21, PPh Pasal 23 dan PPh Pasal 26 atau PPN. Pemberian NPWP adalah semata-mata untuk keperluan pemungutan dan pemotongan PPh Pasal 21, Pasal 23/26 dan PPN yang dilakukan oleh KSO terhadap objek atas imbalan yang dibayarkan. Untuk kewajiban PPN, KSO tetap wajib dikukuhkan sebagai PKP. Berdasarkan hal tersebut, maka :
Hubungi Tinna Consulting sekarang juga, klik di sini.
Dasar Hukum
Pengertian Real Estate Real estate didefinisikan sebagai tanah dan bangunan atau buatan manausia lainnya yang melekat pada tanah, ia merupakan bentuk fisik dan berwujud yang dapat dilihat dan disentuh, bersama-sama dengan tambahan lain yang terdapat pada, diatas atau di bawah tanah atau di bawah permukaan bumi. Real estate dan properti mempunyai maksud yang sama, hanya saja kata properti lebih populer di Indonesia yang artinya bentuk bangunan, sedangkan real estate lebih dikenal suatu kawasan perumahan. Perkembangan daerah perkotaan ditandai dengan banyaknya pembangunan real estate oleh para pengembang/developer sebagai barang yang diperdagangkan. Real estate yang dibangun oleh para developer biasanya dalam bentuk hunian, seperti: kawasan perumahan, town house dan apartemen/kondominium; tempat usaha, seperti: ruko atau rukan, kawasan industry dan pergudangan, dan kompleks perkantoran. Usaha Real Estate sangat menguntungkan, karena faktor permintaan yang sangat tinggi, baik yang membeli properti untuk tujuan investasi maupun untuk digunakan sendiri. Margin keuntungan yang tinggi dari bisnis real estate tersebut diperoleh dari selisih harga beli tanah mentah yang belum dimatangkan dengan harga jual tanah dan bangunan yang sudah dilengkapi dengan berbagai fasilitas infrastruktur dan lingkungan yang memadai. Penghasilan yang diterima atau diperoleh oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan(Wajib Pajak real estate) dikenakan Pajak Penghasilan bersifat final dengan dasar hukum pasal 4 ayat (2) bagian d Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 tantang perubahan keempat Undang-undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan jo Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 tentang perubahan ketiga Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan jo. Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor. SE-80/PJ/2009 tentang Pelaksanaan PPh yang bersifat final atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Yang dimaksud Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan(WP Real Estate) adalah wajib pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagai barang dagangan, termasuk pengembang kawasan perumahan, pertokoan, pergudangan, industri, kondominium, apartemen, rumah susun dan gedung perkantoran Subjek dan Objek PPh Final Usaha Real Estate 1. Subjek PPh Final Usaha Real Estate Yang menjadi Subjek Pajak PPh Final Usaha Real Estate adalah orang pribadi atau badan yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagai barang dagangan(Wajib Pajak Real Estate) atau mempunyai usaha pokok melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. 2. Objek PPh Final Usaha Real Estate Yang menjadi Objek Pajak PPh Final Usaha Real Estate adalah penghasilan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak Real Estate dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagai barang dagangan. Tarif, Dasar Penghitungan, dan Saat Terhutang PPh Final Usaha Real Estate. 1. Tarif PPh Final Usaha Real Estate Tarif Pajak Penghasilan atas Usaha Real Estate atau Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditetapkan berdasarkan pasal 4 ayat (1) PP No.71 Th 2008, yang besarnya tarif pajak dibedakan atas 2 macam sesuai dengan jenis rumah yang dialihkan, yaitu:
Rumah Sederhana adalah Rumah Sederhana Sehat dan Rumah Inti Tumbuh yang mendapat fasilitas dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Rumah Susun Sederhana adalah bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang dipergunakan sebagai tempat hunian yang dilengkapi dengan KM/MC dan dapur baik bersatu dengan unit hunian maupun terpisah dengan penggunaan komunal termasuk Rumah Susun Sederhana Milik, yang mendapat fasilitas dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Batasan Rumah Sederhana, Rumah Sangat Sederhana, Rumah Susun Sederhana diatur dalam pasal 2 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 80/PMK.3/2008, sebagai berikut: 1). Rumah Sederhana dan Rumah Sangat Sederhana yang dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 adalah Rumah Sederhana Sehat (Rs Sehat/RSH) dan Rumah Inti Tumbuh (RIT) yang perolehannya, secara tunai ataupun dibiayai melalui fasilitas kredit bersubsidi maupun tidak bersubsidi, atau melalui pembiayaan berdasarkan prinsip syariah, yang memenuhi ketentuan:
2). Termasuk Rumah Sederhana dan Rumah Sangat Sederhana yang dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah Rumah Sederhana Sehat (Rs Sehat/RSH) dan Rumah Inti Tumbuh (RIT) yang diserahkan kepada Bank dalam rangka pembiayaan berdasarkan prinsip syariah yang memenuhi ketentuan:
2. Dasar Penghitungan PPh Final Usaha Real Estate Dasar Penghitungan Pajak Penghasilan atas penghasilan dari Usaha Real Estate adalah jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Nilai pengalihan hak sebagaimana dimaksud adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan Nilai Jual Objek Pajak(NJOP) PBB atas tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan pada saat ditandatangani akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh pejabat yang berwenang 3. Saat Terutangnya PPh Final Usaha Real Estate Saat terutang pajak atas penghasilan yang diperoleh atau diterima oleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan, baik dalam kegiatan usahanya maupun di luar kegiatan usahanya adalah pada saat ditandatangani akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh pejabat yang berwenang. Pejabat yang berwenang Pejabat yang berwenang menandatangani akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana diatur dalam pasal 2 ayat (4) PP No.48 Th 1994 sebagaimana telah diubah terakhir dengan PP No.71 Th.2008 adalah :
Rumus Penghitungan PPh Final Usaha Real Estate . Rumus Penghitungan Pajak Penghasilan Final atas penghasilan dari Usaha Real Estate sebagai berikut: Pajak Terutang = Tarif Pajak x DPP Pajak Terutang = 5% atau 1% x jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Tata Cara Pembayaran PPh Final Usaha Real Estate Terhadap Wajib Pajak Usaha Real Estate terdapat beberapa ketentuan yang harus diperhatikan dalam rangka pemenuhan kewajiban perpajakan sebagaimana diatur dalam Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor. SE-80/PJ/2009 tentang Pelaksanaan PPh yang bersifat final atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, yaitu; 1. Pembayaran PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan;
2. Dalam hal pembayaran atau angsuran atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan sebelum 1 Januari 2009 dan penjualan atas pengalihan tersebut belum diakui sebagai penghasilan Wajib Pajak yang melakukan pengalihan tersebut sampai dengan 31 Desember 2008, maka PPh Final atas pembayaran atau angsuran tersebut harus dibayar sebelum akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang. 3. Dalam hal pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan di cabang maka pembayaran PPh dan penyampaian SPT Masa PPh Pasal 4 ayat (2) atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan tersebut dapat dilakukan oleh cabang. Namun seluruh pembayaran PPh atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dilakukan dicabang harus dikonsolidasi oleh pusat dan dilaporkan dalam SPT Tahunan PPh. 4. Dalam hal terdapat dua atau lebih Wajib Pajak bekerja sama membentuk Kerja Sama Operasi (KSO)/Joint Operation (JO) melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan maka PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dibayar oleh masing-masing anggota KSO sesuai dengan bagian penghasilan yang diterima masing-masing anggota KSO. 5. Dalam hal PPh Final sebagaimana dimaksud dalam angka 4 di atas telah dibayar dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) atas nama KSO atau salah satu anggota KSO maka SSP tersebut dipindahbukukan ke masing-masing anggota KSO sesuai dengan bagian penghasilan yang diterima masing-masing anggota KSO. Ketentuan Khusus tentang PPh Final Usaha Real Estate Terhadap Wajib Pajak Badan, termasuk koperasi yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sesuai dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 243/PMK.03/2008 tentang Perubahan Kedua atas Keputusan Menteri Keuangan Nomor 635/KMK.04/1994 tentang Pelaksanaan Pembayaran Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berlaku ketetuan sebagai berikut; 1. Atas kerugian dari usaha pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang masih tersisa sampai dengan tahun pajak 2008 hanya dapat dikompensasikan sampai dengan Tahun Pajak 2008; 2. Sejak Masa Januari 2009 tidak diwajibkan melakukan pembayaran angsuran Pajak Penghasilan sebagaimana dimaksud pasal 25 Undang-undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaiman telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-undang Nomor 36 Tahun 2008 terkait dengan penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. 3. Pelaksanaan aturan peralihan Pasal II Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 dijabarkan dalam Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-28/PJ/2009 tentang Pelaksanaan Ketentuan Peralihan Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan yang penegasannya sebagai berikut : a. Wajib Pajak badan, termasuk koperasi, yang usaha pokoknya melakukan transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, yang:
Pengenaan pajaknya dihitung berdasarkan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Peraturan Pemerintah Nomor 79 Tahun 1999 tentang Perubahan Kedua atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, yaitu : • Dalam pasal 6 yang berbunyi:….. bagi Wajib Pajak badan termasuk koperasi yang usaha pokoknya melakukan transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, pengenaan Pajak Penghasilannya berdasarkan ketentuan umum pasal 16 ayat (1) dan pasal 17 Undang-undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-undang Nomor 10 Tahun 1994." • Dalam pasal 8 ayat (1) yang berbunyi: Bagi Wajib Pajak orang pribadi, yayasan atau organisasi yang sejenis, yang usaha pokoknya melakukan transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, pembayaran Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan bersifat final. b. Atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang memenuhi ketentuan huruf a di atas, tidak dikenai Pajak Penghasilan berdasarkan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan yang dibuktikan dengan Surat Keterangan Bebas Pembayaran Pajak Penghasilan yang bersifat Final dengan syarat-syarat sebagai berikut:
Sehubungan dengan nama dan NPWP pembeli yang tercantum dalam SKB, ditegaskan bahwa :
3). Dalam hal ditemukan data atau keterangan lain yang menunjukkan ketidakbenaran data yang disampaikan oleh Wajib Pajak, Surat Keterangan Bebas Pembayaran Pajak Penghasilan yang bersifat Final yang telah diterbitkan dinyatakan tidak berlaku dan Pajak Penghasilan ditagih kembali berikut sanksi sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2009. Hubungi Tinna Consulting sekarang juga, klik di sini. |